ปิดจบคำถามกวนใจ “ซื้อบ้าน/คอนโดครั้งแรก” ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่กันแน่ ?

หลายคนที่กำลังคิดจะ ซื้อบ้านหรือซื้อคอนโด หลังแรกในชีวิต มักมีคำถามเดียวกันวนอยู่ในหัวคือ “ต้องมีเงินเก็บเท่าไหร่ถึงจะพอ” เพราะนอกจากราคาบ้านหรือคอนโดที่เห็นในป้ายโฆษณาแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอีกหลายรายการที่คนซื้อบ้านมือใหม่มักคาดไม่ถึง จนบางครั้งเงินที่เตรียมไว้ไม่พอหรือต้องเลื่อนแผนการย้ายเข้าอยู่ออกไปอย่างไม่ทันตั้งตัว ดังนั้นในบทความนี้ Propertyhub จะพาไปไล่เรียงทีละขั้นตอนแบบละเอียด…ว่าการซื้อบ้าน/คอนโดครั้งแรกต้องเตรียมเงินในส่วนไหนบ้าง พร้อมตัวอย่างการคำนวณจริง ตั้งแต่วันที่ยังไม่ได้กู้ ไปจนถึงวันที่ย้ายเข้าอยู่ เพื่อให้วางแผนการเงินได้อย่างมั่นใจ ไม่มีสะดุดกลางทาง

ทำไมต้องวางแผนเงินให้ครบ ไม่ใช่แค่ “เงินดาวน์”

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดของคนซื้อบ้านหรือคอนโดครั้งแรก คือการมองว่ามีแค่ “เงินดาวน์” ก้อนเดียวที่ต้องเตรียม ทั้งที่ในความเป็นจริงกระบวนการซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นอย่างน้อย 4-5 ช่วงเวลา ตั้งแต่วันจอง วันทำสัญญา วันโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงวันย้ายเข้าอยู่ หากไม่วางแผนให้ครบทุกจุด อาจต้องหมุนเงินกะทันหันหรือกู้ยืมเพิ่มโดยไม่จำเป็น ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อเงินในกระเป๋าของคุณเอาได้!

ขั้นที่ 1 : เงินก้อนแรกที่ต้องมี “ก่อน” จะกู้ธนาคาร

1.1 เงินจอง (Booking Fee)

เมื่อเลือกโครงการที่ถูกใจได้แล้ว ขั้นตอนแรกคือการวางเงินจองซื้อ เพื่อเป็นการยืนยันสิทธิ์ในการซื้อยูนิตหรือบ้านหลังนั้น โดยทั่วไปแบ่งเป็น

• บ้าน/คอนโดโครงการใหม่ (พรีเซล) : มักอยู่ที่ 5,000-50,000 บาท ขึ้นอยู่กับราคาโครงการ
• บ้าน/คอนโดพร้อมอยู่หรือมือสอง : มักอยู่ที่ 10,000-100,000 บาท หรือประมาณ 1% ของราคาซื้อขาย

เงินจองส่วนนี้มักถูกนำไปหักลบกับเงินดาวน์ในภายหลัง จึงไม่ใช่เงินที่เสียเปล่า แต่ต้องมีเงินสดพร้อมใช้ทันทีในวันที่ตัดสินใจ

1.2 เงินทำสัญญาจะซื้อจะขาย

หลังวางเงินจองประมาณ 3-14 วัน จะต้องเข้าไปเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายอย่างเป็นทางการ พร้อมชำระเงินทำสัญญาเพิ่มอีกก้อนหนึ่ง ซึ่งมักอยู่ที่ 5-10% ของราคาบ้านหรือคอนโด (รวมเงินจองแล้ว) เอกสารสำคัญที่ควรตรวจสอบให้ละเอียดในขั้นตอนนี้ ได้แก่ เงื่อนไขการคืนเงิน กำหนดวันโอน และรายการที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ

1.3 เงินดาวน์ (Down Payment)

นี่คือก้อนใหญ่ที่สุดที่ต้องวางแผนให้ดี เพราะธนาคารจะไม่ปล่อยกู้ให้ 100% ของราคาบ้านหรือคอนโดเสมอไป ตามเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย วงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติจะแตกต่างกันตามเงื่อนไข ดังนี้…

หมายเหตุ : เกณฑ์ LTV อาจมีการปรับเปลี่ยนตามประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยในแต่ละช่วง ควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคารที่ยื่นกู้อีกครั้ง

แม้บ้านหลังแรกบางกรณีจะกู้ได้เต็มวงเงิน แต่ในทางปฏิบัติ นักวางแผนการเงินส่วนใหญ่แนะนำให้เตรียมเงินดาวน์เองอย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้านหรือคอนโด ด้วยเหตุผล 3 ข้อ คือ

• เพิ่มโอกาสกู้ผ่าน เพราะธนาคารพิจารณาความสามารถในการผ่อนควบคู่กับสัดส่วนเงินกู้ต่อราคาบ้าน
• ลดภาระดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา เพราะยิ่งกู้น้อย ดอกเบี้ยที่จ่ายสะสมก็ยิ่งน้อยลง
• ลดความเสี่ยงกรณีราคาประเมินธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่พบได้บ่อย

ตัวอย่างการคำนวณ : หากซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท และวางแผนดาวน์ 15% จะต้องเตรียมเงินดาวน์ประมาณ 450,000 บาท โดยเงินจองและเงินทำสัญญาที่จ่ายไปก่อนหน้าจะถูกนำมารวมคำนวณในยอดนี้ด้วย

1.4 ความสามารถในการผ่อนต่อเดือน

นอกจากเงินก้อนธนาคารยังพิจารณาภาระผ่อนต่อเดือนเทียบกับรายได้ (Debt Service Ratio) โดยทั่วไปกำหนดให้ภาระหนี้ทั้งหมดต่อเดือน รวมสินเชื่อบ้านที่กำลังจะกู้ ไม่ควรเกิน 40-50% ของรายได้ต่อเดือน หากมีหนี้สินอื่นอยู่แล้ว เช่น ผ่อนรถหรือบัตรเครดิต ควรคำนวณสัดส่วนนี้ล่วงหน้า เพื่อประเมินว่าจะกู้ได้เต็มวงเงินที่ต้องการหรือไม่ และควรทยอยปิดหนี้สินอื่นก่อนยื่นกู้บ้านหากเป็นไปได้เพื่อเพิ่มโอกาสอนุมัติ

ขั้นที่ 2 : ค่าใช้จ่ายวัน “โอนกรรมสิทธิ์” ที่มือใหม่มักลืมนึกถึง

หลายคนคิดว่าหลังจากผ่อนดาวน์เสร็จแล้วจะไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรอีก แต่ความจริงแล้ววันโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดที่กรมที่ดิน ก็มีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเงินสดไว้อีกก้อนหนึ่งเช่นกัน ได้แก่

: ครม. ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้าน-คอนโดไม่เกิน 7 ล้าน ถึง 30 มิ.ย. 2570

สำหรับโครงการใหม่จากผู้ประกอบการ มักจะมีโปรโมชันช่วยออกค่าโอนหรือค่าจดจำนองบางส่วนให้กับลูกค้า แต่สำหรับบ้านมือสอง ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันเองว่าใครรับผิดชอบส่วนไหน จึงควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ต้น เพื่อป้องกันปัญหาในวันโอน

ตัวอย่างการคำนวณ : คอนโดราคา 3,000,000 บาท กู้ธนาคาร 2,550,000 บาท ค่าโอนที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบครึ่งหนึ่ง (1% ของราคาประเมิน) จะอยู่ที่ประมาณ 30,000 บาท บวกค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ประมาณ 25,500 บาท รวมแล้วต้องเตรียมเงินสดในวันโอนประมาณ 55,500 บาท ซึ่งเป็นคนละส่วนกับเงินดาวน์ที่จ่ายไปก่อนหน้า

* อีกหนึ่งเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม คือการตรวจสอบว่าช่วงที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโด มีมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองหรือไม่ เพราะสิทธิประโยชน์เหล่านี้สามารถช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนได้ไม่น้อย

ค่าใช้จ่ายเสริมในวันโอนที่อาจเจอเพิ่มเติม

• ค่าประเมินราคาหลักประกัน ที่ธนาคารเรียกเก็บก่อนอนุมัติสินเชื่อ มักอยู่ที่ 2,000-3,000 บาท (บางธนาคารมีโปรโมชันฟรีค่าประเมิน)
• ค่าอากรสัญญาเงินกู้ ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้
• ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ที่ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้ทำเป็นเงื่อนไขการกู้ ราคาขึ้นอยู่กับมูลค่าหลักประกัน

ขั้นที่ 3 : เงินสำรองหลัง “ย้ายเข้าอยู่” ที่ไม่ควรมองข้าม

หลายคนใช้เงินเก็บทั้งหมดไปกับเงินดาวน์และค่าโอนจนหมด แต่ลืมไปว่าการย้ายเข้าอยู่บ้านหรือคอนโดหลังใหม่ ก็มีค่าใช้จ่ายที่ตามมาอีกไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็น...

3.1 ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์

โดยเฉพาะคอนโดที่ส่งมอบแบบห้องเปล่า (Bare Shell) หรือบ้านที่ยังไม่มีเฟอร์นิเจอร์ อาจต้องใช้เงินตั้งแต่หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับสไตล์การตกแต่งที่ต้องการ โดยทั่วไปแบ่งระดับงบประมาณได้คร่าว ๆ ดังนี้

• งบประหยัด (ของใช้จำเป็นเท่านั้น) : ประมาณ 50,000-100,000 บาท
• งบปานกลาง (ตกแต่งครบพร้อมเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินบางส่วน) : ประมาณ 150,000-300,000 บาท
• งบเต็มรูปแบบ (ออกแบบตกแต่งทั้งหมด) : ตั้งแต่ 400,000 บาทขึ้นไป

3.2 ค่าส่วนกลางล่วงหน้าและกองทุนนิติบุคคล

คอนโดส่วนใหญ่จะเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปี พร้อมเงินกองทุนสำรอง (Sinking Fund) ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคิดตามขนาดพื้นที่ห้อง (ตารางเมตร) เช่น ห้องขนาด 30 ตารางเมตร หากค่าส่วนกลางอยู่ที่ 50 บาท/ตารางเมตร/เดือน จะต้องจ่ายล่วงหน้าประมาณ 18,000 บาทต่อปี บวกกับเงินกองทุนสำรองอีกก้อนหนึ่งซึ่งมักเรียกเก็บครั้งเดียวตอนโอน

3.3 ค่าใช้จ่ายจิปาถะอื่น ๆ

• ค่าย้ายบ้าน ค่าขนของ
• ค่าติดตั้งอินเทอร์เน็ตและมิเตอร์ไฟฟ้า-น้ำประปา
• ค่าเบี้ยประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) กรณีเลือกทำเพิ่มเติม เพื่อลดดอกเบี้ยหรือคุ้มครองภาระหนี้ให้ครอบครัว

3.4 เงินสำรองฉุกเฉิน

นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายที่ระบุได้ชัดเจนข้างต้น ควรมีเงินสำรองฉุกเฉินแยกต่างหากอย่างน้อย 3-6 เท่าของค่าใช้จ่ายรายเดือน เผื่อกรณีรายได้สะดุด ตกงาน หรือมีเหตุไม่คาดฝันเกิดขึ้น เพื่อไม่ให้กระทบกับการผ่อนบ้านหรือคอนโดในระยะยาว เงินสำรองส่วนนี้ไม่ควรนำไปรวมกับเงินดาวน์หรือเงินตกแต่ง เพราะมีวัตถุประสงค์คนละอย่างกัน

สรุปภาพรวม : เงินทั้งหมดที่ต้องเตรียมมีกี่ก้อน

หากสรุปให้เห็นภาพรวมทั้งหมด ผู้ที่กำลังจะ ซื้อบ้าน/คอนโด ครั้งแรก ควรเตรียมเงินสดอย่างน้อย 5 ก้อนหลัก ดังนี้...

1. เงินจองและเงินทำสัญญา - หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับราคาโครงการ
2. เงินดาวน์ - ประมาณ 10-20% ของราคาบ้านหรือคอนโด
3. ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ - ประมาณ 2-3% ของราคาบ้านหรือคอนโด (ค่าโอน + ค่าจดจำนอง)
4. ค่าตกแต่งและค่าส่วนกลางล่วงหน้า - ตั้งแต่หลักหมื่นถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับสไตล์การตกแต่ง
5. เงินสำรองฉุกเฉิน - เทียบเท่า 3-6 เดือนของค่าใช้จ่ายรายเดือน

ตัวอย่างสรุปสำหรับคอนโดราคา 3,000,000 บาท

(ยังไม่รวมเงินสำรองฉุกเฉินซึ่งควรแยกไว้ต่างหากและมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง)

เทคนิควางแผนเงินก้อนสำหรับซื้อบ้าน/คอนโดครั้งแรก

•  เริ่มออมแบบมีเป้าหมายชัดเจน กำหนดยอดเงินดาวน์และวันที่ต้องการซื้อ แล้วคำนวณย้อนกลับว่าต้องออมเดือนละเท่าไหร่ เช่น หากต้องการเงินดาวน์ 450,000 บาท ภายใน 3 ปี ต้องออมเฉลี่ยเดือนละประมาณ 12,500 บาท
• แยกบัญชีเงินออมเพื่อซื้อบ้านโดยเฉพาะ เพื่อไม่ให้ปะปนกับเงินใช้จ่ายประจำวันหรือเงินสำรองฉุกเฉิน และช่วยติดตามความคืบหน้าได้ชัดเจน
• ตรวจสอบประวัติเครดิตบูโรล่วงหน้า เพราะประวัติการผ่อนชำระที่ดีจะช่วยให้กู้ผ่านง่ายขึ้นและอาจได้ดอกเบี้ยที่ดีกว่า ควรตรวจสอบและแก้ไขปัญหาการค้างชำระต่าง ๆ ก่อนยื่นกู้อย่างน้อย 6-12 เดือน
• เปรียบเทียบโปรโมชันจากหลายธนาคาร บางแห่งมีส่วนลดค่าจดจำนองหรือฟรีค่าประเมินราคา ซึ่งช่วยลดภาระเงินสดในวันโอนได้ ควรขอเปรียบเทียบข้อเสนออย่างน้อย 2-3 ธนาคารก่อนตัดสินใจ
• ทยอยปิดหนี้สินระยะสั้นก่อนยื่นกู้บ้าน เพื่อลดภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) และเพิ่มโอกาสได้วงเงินกู้ตามที่ต้องการ
• อย่าใช้เงินสำรองฉุกเฉินไปเป็นเงินดาวน์ทั้งหมด เพื่อไม่ให้ชีวิตหลังซื้อบ้านตึงเกินไปจนไม่มีเงินเผื่อเหตุฉุกเฉิน

: Checklist ก่อนจองบ้านและคอนโด รวมสิ่งที่ต้องเช็กก่อนวางเงินจอง

: DSR คืออะไร ? ทำไมถึงมีผลต่อการขอสินเชื่อบ้านและคอนโด

การซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ใช่แค่เรื่องของการเลือกทำเลหรือดีไซน์ที่ถูกใจเท่านั้น แต่คือการวางแผนการเงินระยะยาวที่ต้องคิดให้รอบคอบและครบทุกมิติ ตั้งแต่เงินจอง เงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายวันโอน ไปจนถึงเงินสำรองหลังย้ายเข้าอยู่ ยิ่งเตรียมตัวดีและวางแผนล่วงหน้าเท่าไหร่ ก็ยิ่งลดความเสี่ยงและความกังวลใจที่จะตามมาในอนาคตได้มากเท่านั้น และช่วยให้การเริ่มต้นชีวิตในบ้านหรือคอนโดหลังแรกเป็นไปอย่างมั่นคงตั้งแต่วันแรกที่ย้ายเข้าอยู่จริง ทั้งนี้คุณสามารถอ่านบทความเกี่ยวกับการซื้อบ้าน/ซื้อคอนโดได้ทาง Tags : ซื้อบ้าน - ซื้อคอนโด

และสำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการบ้านหรือคอนโดทำเลดี ราคาคุ้มค่า ก็สามารถเข้าไปเลือกชมโครงการกว่า 6,000 โครงการทั่วประเทศได้ที่ Propertyhub หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อให้การค้นหาคอนโด เป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)