คู่มือโอนบ้านและที่ดิน ฉบับเข้าใจง่าย ต้องไปที่ไหน ? ใช้อะไรบ้าง ?

การซื้อขายบ้าน คอนโดหรือที่ดิน หนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ก็คือ “การโอนกรรมสิทธิ์” ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ทำให้ทรัพย์สินเปลี่ยนจากผู้ขายไปเป็นผู้ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่สำหรับหลายคน โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งแรก ก็มักจะมีคำถามว่าโอนบ้านและที่ดินต้องไปที่ไหน ? ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง ?  และมีค่าใช้จ่ายอะไรที่ต้องรับผิดชอบ ? ดังนั้นเพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่เสียเวลาในวันนัดโอน บทความนี้จึงได้รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการโอนบ้านและที่ดินแบบเข้าใจง่าย ตั้งแต่สถานที่ดำเนินการ เอกสารที่ต้องใช้ ไปจนถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเตรียมตัวได้อย่างถูกต้องและครบถ้วนก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์จริง

ต้องไปที่ไหนเพื่อโอนบ้านและที่ดิน ?

การโอนบ้านและที่ดินต้องดำเนินการที่ สำนักงานที่ดิน ซึ่งอยู่ในเขตพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่เท่านั้น ไม่สามารถไปทำที่สาขาอื่นหรือต่างจังหวัดแทนกันได้ ดังนั้นก่อนวันโอน ควรตรวจสอบว่าบ้านหรือที่ดินของคุณอยู่ในเขตของสำนักงานที่ดินแห่งใด แล้วจองคิวล่วงหน้าผ่านระบบออนไลน์ของกรมที่ดิน หรือโทรติดต่อสำนักงานนั้นโดยตรงก็ได้เช่นกัน

ปัจจุบันกรมที่ดินเปิดให้จองคิวออนไลน์ผ่าน dol.go.th  หรือแอปพลิเคชัน Smart Lands (IOS/Android) ซึ่งช่วยลดเวลารอได้อย่างมาก แนะนำให้จองล่วงหน้าอย่างน้อย 1–3 วันทำการ

ขั้นตอนการโอนบ้านและที่ดิน มีกี่ขั้นตอน ?

กระบวนการโอนบ้านและที่ดินทั้งหมดมี 5 ขั้นตอนหลัก ซึ่งในแต่ละขั้นตอนมีรายละเอียดสำคัญที่ต้องศึกษาให้ดี เพราะหากพลาดขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง อาจทำให้การโอนล่าช้าหรือต้องกลับมาดำเนินการใหม่ทั้งหมด

1. เตรียมเอกสารและตรวจสอบโฉนดที่ดิน

ก่อนวันโอน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและขอตรวจสอบสถานะโฉนด ที่สำนักงานที่ดินหรือผ่านระบบออนไลน์ก่อนนัดโอนเสมอ เพื่อยืนยันว่าโฉนดไม่ติดภาระจำนอง ไม่มีการอายัด และไม่มีคดีความผูกพัน นอกจากนี้ควรตรวจสอบว่าชื่อในโฉนดตรงกับบัตรประชาชนของผู้ขายหรือไม่ หากพบว่าชื่อ-นามสกุลเปลี่ยน (เช่น หลังสมรส) ต้องยื่นแก้ไขข้อมูลก่อนวันโอน ซึ่งอาจใช้เวลาเพิ่มเติม

2. นัดหมายหรือจองคิวสำนักงานที่ดิน

ติดต่อสำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อนัดวันและเวลาโอน ซึ่งต้องมีทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไปพร้อมกันในวันเดียวกัน หากฝ่ายใดไม่สามารถไปได้ สามารถทำหนังสือมอบอำนาจ ให้ผู้อื่นไปแทนได้ ในกรณีซื้อบ้านผ่านสินเชื่อธนาคาร ต้องแจ้งธนาคารให้ส่งเจ้าหน้าที่ไปในวันเดียวกันด้วย เพื่อจดจำนองพร้อมกัน และต้องตรวจสอบว่าธนาคารโอนเงินมาให้ผู้ขายผ่านช่องทางใด เพื่อเตรียมหลักฐานให้ครบ

3. ยื่นเอกสารและให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบ

เมื่อถึงคิวเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารทั้งหมดของทั้งสองฝ่าย ได้แก่ โฉนดที่ดิน บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารที่เกี่ยวข้อง จากนั้นจะประเมินราคาที่ดินตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ เพื่อใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ หากราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมิน บางรายการจะคำนวณจากราคาซื้อขายจริง ควรสอบถามเจ้าหน้าที่ให้ชัดเจนก่อนชำระเงิน

4. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีทั้งหมด

หลังจากเจ้าหน้าที่คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามรายการที่กำหนด ทั้งนี้สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่รับชำระด้วย เงินสด, แคชเชียร์เช็ค และบางแห่งรับบัตรเดบิต/เครดิต ควรสอบถามล่วงหน้าเพื่อเตรียมให้ถูกต้อง

5. ลงนามสัญญาซื้อขายและรับโฉนดใหม่

ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายลงนามใน สัญญาซื้อขาย (แบบ ทด.13) ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะดำเนินการแก้ไขชื่อในทะเบียนและออกโฉนดฉบับใหม่ในชื่อผู้ซื้อ โดยปกติโฉนดฉบับใหม่จะได้รับภายในวันเดียวกัน แต่บางสำนักงานอาจนัดรับในภายหลัง 1–3 วันทำการ หากมีการจดจำนองพร้อมกัน โฉนดจะถูกส่งให้ธนาคารเก็บไว้แทน

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนบ้านและที่ดิน

เอกสารสำหรับโอนบ้านและที่ดินแบ่งตามบทบาทของแต่ละฝ่าย ควรเตรียมทั้งต้นฉบับและสำเนาอย่างละ 2 ชุด รวมทั้งลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้องในทุกหน้า เพื่อป้องกันปัญหาในวันโอน

เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สิน

หลักฐานทรัพย์สิน

• โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ต้นฉบับ)
• น.ส.3 / น.ส.3ก (กรณีไม่มีโฉนด)
• ส.ค.1 (กรณีที่ดินเก่า)
• แบบสอบเขต / แผนที่ที่ดิน (ถ้ามี)

กรณีมีสิ่งปลูกสร้าง

• ใบอนุญาตก่อสร้าง
• ใบรับรองการก่อสร้าง (อ.6)
• หนังสือสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
• ทะเบียนบ้าน (ของบ้านที่โอน)

เอกสารผู้ขาย (บุคคลธรรมดา)

ผู้ขายโสด / ไม่ได้สมรส

• บัตรประชาชน (ตัวจริง + สำเนา)
• ทะเบียนบ้าน (สำเนา)
• ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

ผู้ขายที่สมรสแล้ว

• บัตรประชาชน + ทะเบียนบ้าน
• ทะเบียนสมรส (สำเนา)
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (ต้นฉบับ)
• บัตรประชาชนคู่สมรส

กรณีหย่า / คู่สมรสเสียชีวิต

• ใบหย่า หรือใบมรณบัตร
• คำสั่งศาล (กรณีแบ่งทรัพย์สิน)
• เอกสารรับมรดก (ถ้าได้มาจากมรดก)

หากผู้ขายสมรสแล้ว แต่คู่สมรสไม่ได้มาในวันโอน ต้องมีหนังสือยินยอมคู่สมรสที่ผ่านการลงนามต่อหน้านายทะเบียนหรือเจ้าหน้าที่ที่ดินมาแสดงด้วยเสมอ มิฉะนั้นการโอนอาจถือเป็นโมฆะในภายหลังได้ เพราะทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสถือเป็นสินสมรส ต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสองฝ่าย

เอกสารผู้ซื้อ (บุคคลธรรมดา)

ผู้ซื้อชาวไทย

• บัตรประชาชน (ตัวจริง + สำเนา)
• ทะเบียนบ้าน (สำเนา)
• ทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
• ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

กรณีกู้ธนาคาร

• หนังสืออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร
• สัญญากู้ยืม (ธนาคารนำมาวันโอน)
• แคชเชียร์เช็คค่าดาวน์ / ส่วนต่าง
• เอกสารจดจำนอง (ธนาคารเตรียม)

เอกสารกรณีนิติบุคคล (ผู้ซื้อหรือผู้ขาย)

เอกสารบริษัท

• หนังสือรับรองบริษัท (ไม่เกิน 1 เดือน)
• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• รายงานประชุมอนุมัติซื้อ/ขาย
• วัตถุประสงค์บริษัท (ต้องระบุว่าทำธุรกิจอสังหาฯ ได้)

เอกสารกรรมการ

• บัตรประชาชนกรรมการผู้มีอำนาจ
• ตราประทับบริษัท (ถ้ามี)
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้าไม่ได้มาเอง)

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน มีอะไรบ้าง ?

นี่คือส่วนที่ผู้ซื้อและผู้ขายหลายคนมักสับสนมากที่สุด เพราะค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านและที่ดินมีหลายรายการ และแต่ละรายการก็มีเงื่อนไขการคำนวณที่แตกต่างกัน สรุปให้เข้าใจง่ายดังนี้

อัปเดตค่าโอนบ้านปี 2569 ลดค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดในปี 2569 ยังสามารถใช้สิทธิจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐได้อย่างต่อเนื่อง โดยมาตรการดังกล่าวมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างมาก ผ่านการปรับลดค่าธรรมเนียมสำคัญ 2 รายการ สำหรับบ้านและคอนโดที่มีราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีรายละเอียดดังนี้

• ลดค่าธรรมเนียมการโอน : จากปกติ 2% เหลือเพียง 0.01%
• ลดค่าจดจำนอง : จากปกติ 1% เหลือเพียง 0.01%

ตารางค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านทั้งหมดจากมาตรการรัฐบาล ปี 2569

หมายเหตุ

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) : ผู้ขายต้องชำระเมื่อถือครองบ้านหรือคอนโดไม่เกิน 5 ปี และไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์นั้นครบ 1 ปีขึ้นไป
• อากรแสตมป์ (0.5%) : ผู้ขายต้องชำระในกรณีที่ได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เช่น ถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีขึ้นไป
• กรณีที่จ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์

ใครต้องไปในวันโอนบ้านและที่ดิน ?

โดยหลักแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องไปสำนักงานที่ดินด้วยตนเองในวันโอน แต่หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถไปได้ สามารถทำ หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนได้ โดยต้องติดอากรแสตมป์ 30 บาทต่อฉบับ และระบุรายละเอียดให้ครบถ้วนชัดเจน และในกรณีที่ซื้อบ้านผ่านสินเชื่อธนาคาร เจ้าหน้าที่ธนาคารมักจะไปร่วมในวันโอนด้วยเสมอ เพื่อดำเนินการจดจำนองและส่งมอบเอกสารสินเชื่อให้ครบถ้วน

เคล็ดลับก่อนและหลังวันโอนบ้านและที่ดิน

• ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินก่อนวันโอน : ผู้ซื้อควรนัดตรวจบ้านครั้งสุดท้ายก่อนวันโอน 1–2 วัน เพื่อดูว่ามีความเสียหายเพิ่มเติมหลังตกลงซื้อขายหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบว่า ของที่ตกลงว่าจะรับมาพร้อมบ้านยังครบอยู่ เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ที่ตกลงไว้
• ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน : ระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าโอน ค่า SBT ค่าอากรแสตมป์ และค่าจดจำนอง เพื่อป้องกันข้อพิพาทในวันโอน เพราะถ้าไม่ตกลงล่วงหน้า บางรายการอาจกลายเป็นประเด็นโต้เถียงในภายหลัง
• เตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คให้พร้อม : สำนักงานที่ดินบางแห่งรับชำระด้วยเงินสดเท่านั้น ควรสอบถามล่วงหน้าและเตรียมแคชเชียร์เช็คสั่งจ่าย "กรมที่ดิน" ให้ถูกต้อง
• ไปถึงก่อนเวลาอย่างน้อย 30–45 นาที : เพื่อรับบัตรคิว กรอกแบบฟอร์มคำขอโอน และตรวจทานเอกสารให้ครบถ้วนก่อนเวลานัด โดยเฉพาะสำนักงานในกรุงเทพฯ ที่มีคิวยาวในช่วงเช้า
• เก็บใบเสร็จและเอกสารทุกฉบับหลังวันโอน : ใบเสร็จค่าธรรมเนียม สัญญาซื้อขาย และโฉนดใหม่ ควรถ่ายเอกสารเก็บไว้ 2 ชุด เก็บในที่ปลอดภัย เพราะเอกสารเหล่านี้สำคัญมากหากเกิดข้อพิพาทในอนาคต
• โอนมิเตอร์น้ำ ไฟฟ้าและแจ้งย้ายทะเบียนบ้าน : หลังโอนบ้านแล้ว ขั้นตอนสำคัญที่มักถูกลืมคือ การโอนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าและน้ำประปา รวมถึงแจ้งย้ายทะเบียนบ้านให้เรียบร้อยภายใน 30 วัน เพื่อสิทธิ์ทางกฎหมายที่สมบูรณ์

แม้ว่าการโอนบ้านและที่ดินจะมีรายละเอียดค่อนข้างมาก ทั้งเรื่องเอกสาร ภาษี ค่าธรรมเนียม และขั้นตอนทางกฎหมายต่าง ๆ แต่หากเตรียมตัวล่วงหน้าให้ครบถ้วน ก็สามารถดำเนินการได้อย่างสะดวกและรวดเร็วมากขึ้น โดยเฉพาะการตรวจสอบเอกสารสำคัญและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องก่อนวันนัดโอน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้าน คอนโด ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ คุณก็สามารถเข้าไปค้นหาได้ที่ Propertyhub เว็บไซต์ที่รวมประกาศปล่อยเช่า/ขายคอนโด ที่ใช้งานง่ายมากที่สุดแห่งยุค : Best Thailand property marketplace for condos, homes, and land. Create your free listing now.

และไว้โอกาสหน้าทีมงาน Propertyhub จะนำข้อมูลดี ๆ อะไรมาฝากอีก คุณก็สามารถติดตามได้ที่ Propertyhub Blog บทความที่รวบรวมทุกเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาฯ