Yield คอนโดคืออะไร ? ควรได้กี่เปอร์เซ็นต์ถึงจะเป็นการลงทุนที่ดี

 สำหรับคนที่กำลังมองหาคอนโดเพื่อปล่อยเช่าหรือลงทุนระยะยาว หนึ่งในคำที่มักจะได้ยินอยู่บ่อย ๆ ก็คือคำว่า Yield เพราะถือเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่ช่วยให้เห็นว่าคอนโดที่เราสนใจสามารถสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้มากน้อยแค่ไหน แต่สำหรับนักลงทุนมือใหม่ หลายคนอาจยังไม่เข้าใจว่า Yield คืออะไร คำนวณอย่างไร และตัวเลขเท่าไหร่ถึงจะถือว่าเป็นคอนโดที่น่าลงทุน

ในความเป็นจริง การเลือกลงทุนคอนโดไม่ควรพิจารณาแค่ราคาซื้อหรือทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ควรดูผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับควบคู่กันไปด้วย เพราะคอนโดบางโครงการอาจมีราคาขายไม่สูงมาก แต่สามารถสร้าง Yield ได้ดี ขณะที่บางโครงการแม้อยู่ในทำเลเด่น แต่กลับให้ผลตอบแทนต่ำกว่าที่คาดหวัง ดังนั้นบทความนี้ Propertyhub จะพาไปทำความรู้จักกับ Yield แบบเข้าใจง่าย พร้อมวิธีคำนวณเบื้องต้น และตัวเลข Yield ที่นักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้เป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจก่อนลงทุนคอนโด

Yield คืออะไร ?

Yield คือ "อัตราผลตอบแทนจากการเช่า" เป็นตัวเลขที่แสดงว่าคอนโดของเราสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าได้คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าคอนโดเมื่อเทียบเป็นรายปี หรือพูดง่าย ๆ คือ ถ้าเราซื้อคอนโดมาแล้วปล่อยเช่า เงินค่าเช่าที่ได้ในแต่ละปีคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของเงินที่เราลงทุนไป ดังนั้นตัวเลข Yield นี้จึงเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนเปรียบเทียบได้ว่า คอนโดห้องไหน หรือโครงการไหน ให้ผลตอบแทนคุ้มค่ากว่ากัน โดยไม่ต้องไปดูแค่ราคาขายหรือค่าเช่าเพียงอย่างเดียว

Yield มีกี่ประเภท ? รู้จักผลตอบแทนอสังหาฯ ที่นักลงทุนควรเข้าใจก่อนตัดสินใจซื้อ

เมื่อพูดถึงการลงทุนคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า คำว่า “Yield” ถือเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดสำคัญที่นักลงทุนใช้ประเมินความคุ้มค่าของการลงทุน เพราะช่วยสะท้อนให้เห็นว่าทรัพย์สินที่เราถือครองสามารถสร้างผลตอบแทนกลับมาได้มากน้อยเพียงใดเมื่อเทียบกับเงินลงทุนที่ใช้ไป โดยทั่วไป Yield ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก ได้แก่ Rental Yield และ Yield Guarantee ซึ่งแต่ละประเภทมีรายละเอียดที่แตกต่างกัน ดังนี้

1. Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า)

Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่เกิดจากการนำอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียม บ้าน หรืออาคารพาณิชย์ ไปปล่อยเช่า โดยคำนวณจากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับเทียบกับต้นทุนหรือมูลค่าของทรัพย์สิน ช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินได้ว่าการลงทุนดังกล่าวสร้างรายได้คุ้มค่าหรือไม่ ทั้งนี้ Rental Yield ยังสามารถแบ่งย่อยออกเป็น 3 รูปแบบ ได้แก่

• Gross Rental Yield : คือ อัตราผลตอบแทนขั้นต้น เป็นวิธีคำนวณผลตอบแทนที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เนื่องจากคำนวณได้ง่ายและรวดเร็ว โดยนำรายได้ค่าเช่าต่อปีมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อของอสังหาริมทรัพย์ เหมาะสำหรับใช้ประเมินศักยภาพเบื้องต้นของโครงการ หรือใช้เปรียบเทียบคอนโดหลายโครงการในทำเลเดียวกัน
• Net Rental Yield : คืออัตราผลตอบแทนสุทธิ เป็นการคำนวณที่ละเอียดมากขึ้น เพราะนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการถือครองทรัพย์สินมาหักออกก่อน ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษี หรือค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ทำให้นักลงทุนสามารถมองเห็นกำไรสุทธิที่แท้จริงและประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนได้แม่นยำมากขึ้น
• Cash on Cash Rental Yield : คือ อัตราผลตอบแทนที่คำนวณจากเงินสดที่นักลงทุนจ่ายออกไปจริง เหมาะสำหรับผู้ที่ใช้สินเชื่อจากธนาคารในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสามารถสะท้อนให้เห็นได้อย่างชัดเจนว่าผลตอบแทนที่ได้รับจากการปล่อยเช่านั้นคุ้มค่ากับเงินลงทุนจริงที่นำออกจากกระเป๋ามากน้อยเพียงใด

2. Yield Guarantee (การการันตีผลตอบแทน)

Yield Guarantee คือ การรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุนโดยผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ประกอบการ ภายใต้เงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดไว้อย่างชัดเจน เช่น รับประกันผลตอบแทน 5% ต่อปี เป็นระยะเวลา 3 ปี เป็นต้น ซึ่งรูปแบบดังกล่าวถือเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดที่ช่วยสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ โดยเฉพาะนักลงทุนที่ต้องการรายได้จากการปล่อยเช่าและต้องการลดความเสี่ยงในช่วงเริ่มต้นของการลงทุน

โดยโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทนมักพบได้ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น ย่านธุรกิจ แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือเมืองท่องเที่ยวที่มีชาวต่างชาติและนักเดินทางเข้ามาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรศึกษารายละเอียดของเงื่อนไขการการันตีให้รอบคอบ ทั้งระยะเวลา วิธีการจ่ายผลตอบแทน และข้อกำหนดต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง

วิธีคำนวณ Yield คอนโด

สูตรคำนวณ Yield แบบพื้นฐานที่นิยมใช้กันคือ Gross Rental Yield ซึ่งเป็น วิธีคำนวณผลตอบแทนที่ได้รับความนิยมมากที่สุด โดยมีหลักการคำนวณดังนี้ >> Yield (%) = (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาคอนโด) x 100 <<

ตัวอย่าง

คอนโดราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท หรือปีละ 180,000 บาท

Yield = (180,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 6%

โดยวิธีคำนวณนี้เรียกว่า Gross Rental Yield ซึ่งยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกไป ในความเป็นจริงนักลงทุนควรคำนวณ Net Yield ด้วย โดยนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่านายหน้า ภาษี และค่าเผื่อช่วงที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า มาหักออกจากรายได้ค่าเช่าก่อน เพื่อให้ได้ตัวเลขที่สะท้อนผลตอบแทนจริงมากขึ้น

Yield เท่าไหร่ถึงเรียกว่าดี ?

โดยทั่วไป Yield ของคอนโดในกรุงเทพฯ จะอยู่ในช่วงประมาณ 3-6% ขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทของโครงการ ซึ่งสามารถแบ่งเกณฑ์การพิจารณาคร่าว ๆ ได้ดังนี้

• Yield ต่ำกว่า 3% ถือว่าค่อนข้างต่ำ มักพบในคอนโดที่อยู่ใจกลางเมือง ทำเลทอง ติดรถไฟฟ้า ซึ่งราคาขายสูงมากเมื่อเทียบกับค่าเช่า แม้ Yield จะไม่สูง แต่จุดเด่นของคอนโดกลุ่มนี้คือศักยภาพในการเติบโตของราคา (Capital Gain) ในระยะยาว
• Yield ประมาณ 4-5% ถือว่าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ และเป็นค่าเฉลี่ยที่พบได้บ่อยในคอนโดทำเลดี ใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน ซึ่งมีความสมดุลระหว่างรายได้ค่าเช่าและโอกาสในการขายต่อ
• Yield 6% ขึ้นไป ถือว่าเป็น Yield ที่ดีมาก แต่นักลงทุนควรตรวจสอบให้ละเอียด เพราะ Yield ที่สูงเกินไปอาจสะท้อนถึงความเสี่ยงบางอย่าง เช่น ทำเลที่ยังไม่พัฒนาเต็มที่ ความต้องการเช่าที่ไม่แน่นอน หรือศักยภาพในการขายต่อที่ต่ำกว่าทำเลใจกลางเมือง

ปัจจัยที่ส่งผลต่อ Yield คอนโด

ตัวเลข Yield ของคอนโดแต่ละห้องไม่ได้คงที่ แต่ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้ง ความใกล้รถไฟฟ้าหรือแหล่งงาน ขนาดห้องและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ผู้เช่า ราคาซื้อขายในตลาดขณะนั้น รวมถึงภาวะอุปสงค์อุปทานของคอนโดในย่านนั้น ๆ ดังนั้นการเลือกคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่า จึงควรพิจารณา Yield ควบคู่ไปกับปัจจัยแวดล้อมเหล่านี้เสมอ

แม้ว่า Yield จะไม่ใช่ปัจจัยเดียวในการตัดสินใจลงทุนคอนโด แต่ก็ถือเป็นตัวเลขสำคัญที่ช่วยสะท้อนศักยภาพในการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่าได้อย่างชัดเจน ยิ่งคอนโดสามารถสร้าง Yield ได้สูง ก็ยิ่งมีโอกาสสร้างกระแสเงินสดที่ดีให้กับเจ้าของห้องมากขึ้น อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยอื่นประกอบด้วย ไม่ว่าจะเป็นทำเล กลุ่มผู้เช่า อัตราการเข้าพัก ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และแนวโน้มการเติบโตของพื้นที่ในอนาคต ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ควรศึกษาและคำนวณ Yield ให้ละเอียดทุกครั้ง เพราะการเข้าใจตัวเลขผลตอบแทนตั้งแต่ต้น จะช่วยให้เปรียบเทียบตัวเลือกต่าง ๆ ได้ง่ายขึ้น และสามารถเลือกคอนโดที่เหมาะกับเป้าหมายการลงทุนของตัวเองได้อย่างมีประสิทธิภาพมากกว่าเดิม

และสำหรับใครที่ต้องการปล่อยเช่า/ขายคอนโด คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Propertyhub : เว็บรวมประกาศ คอนโด บ้าน ที่ดิน ที่ครบและใช้งานง่ายที่สุด หรือดาวน์โหลด Propertyhub App เพื่อการให้ปล่อยเช่า/ขายบ้าน คอนโด ที่ดินและอสังหาฯ ทุกประเภทเป็นเรื่องง่าย ๆ เพียงแค่ปลายนิ้ว (รองรับทั้งระบบ IOS และ Android)