คู่มือการซื้ออสังหาฯ ในไทย สำหรับชาวต่างชาติ

ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมของชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยว นักธุรกิจ ผู้เกษียณอายุ ฯลฯ และด้วยความมีเสน่ห์อันเป็นเอกลักษณ์ของประเทศไทย ก็ทำให้ชาวต่างชาติหลาย ๆ คน ต้องการที่จะมาปักหมุดซื้อบ้านซื้อคอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่ออยู่อาศัยในระยะยาว แต่เนื่องจากประเทศไทยมีกฎหมายที่จำกัดสิทธิ์ของชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้คุณต้องศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เพื่อที่การครอบครองอสังหาริมทรัพย์จะได้ไม่มีปัญหาตามมาในภายหลัง ซึ่งในบทความนี้เราก็ได้รวบรวมรายละเอียดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่ชาวต่างชาติควรรู้มาฝาก  

1. ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่ ?

คำตอบคือ - ได้ แต่อาจจะมีข้อจำกัดในอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

• คอนโดมิเนียม (Condominium) : เป็นทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์โดยตรงได้ โดยต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ว่า ชาวต่างชาติจะสามารถซื้อคอนโดแบบถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ (freehold) ได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ยูนิตทั้งหมดของทางโครงการคอนโด ดังนั้นหากต้องการซื้อคอนโดควรตรวจสอบกับผู้ขายให้มั่นใจว่ายังเหลือสัดส่วนสำหรับให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือไม่
• บ้านและที่ดิน : ตามกฎหมายของไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือบ้านโดยตรง อย่างไรก็ตาม มี 2 วิธีที่นิยมใช้ในการเข้าถึงสิทธิในการอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์จากบ้านและที่ดินในไทยได้ ดังนี้
  1. การทำสัญญาเช่าแบบระยะยาว ซึ่งทำได้สูงสุด 30 ปี พร้อมสิทธิ์ในการต่อสัญญา ได้สองครั้ง ครั้งละ 30 ปี รวมเป็นระยะเวลาทั้งหมด 90 ปี (Leasehold)
  2. การจัดตั้งบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยอย่างน้อย 51% เพื่อซื้อที่ดินหรือบ้านในนามของบริษัท (ทั้งนี้หากกรมที่ดินตรวจพบว่าผู้ถือหุ้นคนไทยเป็นเพียง “ตัวแทน” หรือนอมินี ที่ไม่ได้มีส่วนร่วมในกิจการจริง จะมีการดำเนินคดีและริบทรัพย์ เพราะถือว่าทำผิดกฎหมายในประเทศไทย)

ทั้งนี้หากชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับคู่สมรสชาวไทยจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นนอกเหนือจากคอนโดได้ ด้วยการเป็นผู้กู้ร่วมหรือเป็นผู้ค้ำประกันให้กับคู่สมรสชาวไทย

2. เงื่อนไขของชาวต่างชาติที่สามารถถือครองที่ดินได้

แม้กฎหมายจะไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรง แต่มีข้อยกเว้นที่รัฐอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้ในบางกรณี โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

• นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท โดยชาวต่างชาติที่ต้องการถือครองที่ดินในไทยจะต้องมีการลงทุนในธุรกิจหรือโครงการที่ได้รับอนุมัติจากรัฐด้วยมูลค่าการลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท
• ดำรงการลงทุนอยู่ไม่น้อยกว่า 5 ปี เพื่อแสดงถึงความตั้งใจที่จะมีส่วนร่วมในการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศไทย
• ที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตที่กำหนด โดยรัฐบาลจะกำหนดเขตพื้นที่เฉพาะสำหรับการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ เช่น พื้นที่ที่เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษหรือเขตที่ส่งเสริมการลงทุน
• ถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยที่ดินนั้นต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

3. Freehold และ Leasehold แตกต่างกันอย่างไร ?

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก ๆ คือ Freehold และ Leasehold ซึ่งมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน โดยมีรายละเอียดังนี้

1. Freehold (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์)

Freehold คือ การถือกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ในอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ แบบ Freehold จะถือสิทธิเป็นเจ้าของตามกฎหมายไทยอย่างถาวร โดยไม่มีการกำหนดระยะเวลา ถือเป็นสิทธิที่มั่นคงที่สุดที่สามารถมีได้

• ผู้ถือครองสามารถขาย โอน มรดก หรือให้เช่าได้อย่างเสรี
• เหมาะสำหรับผู้ที่วางแผนอยู่อาศัยหรือถือครองในระยะยาว
• มีสิทธิเต็มในการตกแต่ง ดัดแปลง หรือปรับปรุงทรัพย์สินภายในกฎหมาย
• มีความมั่นคงทางกฎหมายสูง
• ถือเป็นกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ภายใต้กฎหมายไทย
• อสังหาริมทรัพย์ที่สามารถซื้อแบบ Freehold ได้ คือ "คอนโดมิเนียม" เท่านั้น

เงื่อนไขสำคัญ

• ต้องโอนเงินเข้าประเทศไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศผ่านบัญชีธนาคารพาณิชย์ไทย และแปลงเป็นเงินบาทในประเทศไทย
• ธนาคารจะออกเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form (FETF) ใช้ในการยืนยันแหล่งที่มาของเงิน
• ผู้ถือครองสามารถถือครองได้อย่างไม่มีกำหนด จนกว่าจะขายหรือโอนสิทธิให้ผู้อื่น

2. Leasehold (สิทธิการเช่าระยะยาว)

Leasehold คือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่ากับเจ้าของทรัพย์สิน (มักเป็นคนไทยหรือบริษัทไทย) ได้สูงสุด 30 ปี ตามกฎหมายไทย โดยสามารถทำข้อตกลงต่อสัญญาได้เพิ่มเติมอีก 30 + 30 ปี (รวม 90 ปี)

• สิทธิการเช่าจะระบุชัดเจนในเอกสารสัญญาและควรจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน
• ผู้เช่ามีสิทธิใช้ทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา
• ไม่สามารถขายหรือโอนสิทธิได้โดยง่าย เว้นแต่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า
• ใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท
• เป็นทางเลือกเดียวในการได้ครอบครองบ้านหรือที่ดินโดยไม่ถือกรรมสิทธิ์โดยตรง
• เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยระยะยาวแต่ไม่มีสิทธิซื้อแบบ Freehold
• ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นต่ำกว่าการซื้อแบบ Freehold

ข้อจำกัดและข้อควรระวัง

• ไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และไม่สามารถจำนองหรือต่อรองราคาเหมือนเจ้าของได้
• ค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงของตลาด
• การต่อสัญญาขึ้นอยู่กับความสมัครใจของเจ้าของที่ดิน
• การขายต่อทำได้ยาก ต้องได้รับอนุมัติจากเจ้าของทรัพย์ก่อนเสมอ
• ในกรณีที่ผู้ให้เช่าเสียชีวิต หรือมีคดีความ ทรัพย์สินอาจมีความเสี่ยงต่อสิทธิของผู้เช่า
• ตรวจสอบให้แน่ชัดว่าสัญญาเช่าถูกต้อง ครอบคลุมสิทธิที่ตกลงไว้
• สัญญาเช่าเรื่องการต่ออายุต้องเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น เพราะจะสามารถนำไปใช้ทางกฎหมายได้ หากมีข้อพิพาทเกิดขึ้น

4. หลักการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ

การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ จำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงตอนเข้าอยู่อาศัยจริงในระยะยาว เพื่อให้การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณตอบโจทย์ในการใช้ชีวิตได้ครบทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นความชอบส่วนบุคคล การเดินทาง การออกไปใช้ชีวิตหรือแม้กระทั่งการลงทุน ซึ่งเราก็ได้รวบรวมหลักการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มาฝากดังนี้  

รู้ว่าตัวเองต้องการอะไร ?

• วัตถุประสงค์คืออะไร ? พักอาศัย ปล่อยเช่าหรือลงทุนระยะยาว
• ต้องการอยู่ในเมืองใหญ่ ใกล้ทะเลหรือแบบเงียบสงบตามต่างจังหวัด
• กำหนดขนาดพื้นที่ จำนวนห้องและสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น

เลือกทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต

• ถ้าคุณต้องการความสะดวกสบาย : ให้เลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ใกล้รถไฟฟ้า BTS, MRT, ห้างสรรพสินค้า หรือพื้นที่ต่าง ๆ ในกรุงเทพมหานครฯ แต่ถ้าเลือกซื้ออสังหาฯ ตามต่างจังหวัดให้ซื้อในตัวเมืองเป็นหลัก
• ถ้าชอบธรรมชาติ : ให้เลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามต่างจังหวัด เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ฯลฯ ซึ่งอาจจะตอบโจทย์ได้มากกว่าอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ

*** อย่าดูแค่ปัจจุบันให้มองอนาคตของพื้นที่นั้นด้วย (การเติบโต, โครงการพัฒนา, มูลค่าที่เพิ่มขึ้น)

กำหนดงบประมาณให้ชัดเจน

• กำหนดงบรวมทั้งหมด รวมค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ
• เตรียมเผื่อค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ หรือค่าซ่อมแซม

เลือกชมอสังหาฯ ที่ชอบตามเว็บไซต์และนัดเพื่อเข้าชมสถานที่จริง

ในปัจจุบันนี้คุณไม่จำเป็นที่จะต้องเดินทางเพื่อหาซื้ออสังหาริมทรัพย์เหมือนในอดีตให้เหนื่อยแรง เพราะคุณสามารถเลือกอสังหาริมทรัพย์ได้ทางเว็บไซต์ Propertyhub ซึ่งเป็นเว็บไซต์ที่รวบรวมประกาศขาย/เช่า อสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบในประเทศไทย ที่ใช้งานง่าย ไม่ยุ่งยาก และที่สำคัญมีอสังหาริมทรัพย์ให้คุณเลือกมากมายไม่ว่าจะเป็น คอนโด บ้าน ที่ดิน ฯลฯ และเมื่อคุณเจอกับอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกใจแล้ว ก็ให้คุณทำการนัดกับเจ้าของอสังหาฯ หรือ Agent เพื่อเข้าชมสถานที่จริงก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

ตรวจสอบคุณภาพโครงการและผู้พัฒนา

• เลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายที่น่าเชื่อถือ เช่น ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต
• โครงการสร้างเสร็จจริงไหม ? เลือกคุณภาพวัสดุดีหรือไม่ ?
• หากเป็นโครงการมือสองให้ดูสภาพโดยรวมว่าเป็นอย่างไร ? ต้องซ่อมแซมหรือมีการชำรุดตรงส่วนไหน ? พื้นที่ส่วนกลางมีอะไรมอบให้บ้าง ?

ทดลองใช้ชีวิตในพื้นที่นั้นจริง ๆ

• ให้ลองพักค้างแรมในบริเวณใกล้เคียงอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการซื้อ
• ดูว่าการเดินทางสะดวกแค่ไหน สภาพแวดล้อมปลอดภัยหรือไม่ ?
• สังเกตตอนกลางคืนและวันหยุด ว่ามีเสียงรบกวน หรือมีการจราจรที่แออัดหรือเปล่า ?
• ร้านอาหาร หรือสถานที่สำคัญต่าง ๆ อยู่ไกลไหม ?

ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ ที่เราได้กล่าวไปข้างต้น จะช่วยให้คุณได้เจอกับอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกใจและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตได้อย่างแน่นอน

5. ขั้นตอนการซื้อคอนโดในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ

1. วางเงินจองห้อง

หลังจากเลือกคอนโดที่ถูกใจได้แล้ว ขั้นตอนแรกคือการวางเงินจอง โดยปกติชาวต่างชาติจะวางเงินจอง ประมาณ 50,000 – 200,000 บาท หรือขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดเป็นหลัก ทั้งนี้ก็เพื่อเป็นการยืนยันการจองคอนโด

2. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

จากนั้นจะมีการนัดทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งเอกสารนี้จะระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเลือกไว้ พร้อมยอดเงินทั้งหมดที่ต้องชำระ หากมีงวดการผ่อนดาวน์ ก็จะมีการกำหนดไว้ในสัญญานี้ด้วย

3. เตรียมการโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ คุณควรจะต้องเตรียมเงินให้พร้อมหรือหากต้องการกู้เงินก็สามารถวางแผนกับสถาบันการเงินได้ล่วงหน้า และในกรณีที่ไม่สามารถดำเนินการเองได้ ชาวต่างชาติสามารถมอบอำนาจให้ทาง Agent หรือ Developer เป็นผู้ดำเนินการแทน ณ สำนักงานที่ดิน (ควรมาจัดเตรียมเอกสารต่าง ๆ ในประเทศไทยด้วยตนเองให้เรียบร้อยเสียก่อน)

4. สำหรับผู้ที่ไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยได้

หากชาวต่างชาติไม่สะดวกเดินทางมายังประเทศไทย ก็สามารถนำเอกสารที่จำเป็นไปแสตมป์ตรา Notary Public ที่สถานทูตไทยในประเทศนั้น ๆ เพื่อยืนยันความถูกต้อง จากนั้นส่งเอกสารกลับมาให้ทาง Agent หรือ Developer ในไทย ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในลำดับต่อไป

5. รับเอกสารกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนสุดท้าย เมื่อการโอนเสร็จสิ้นแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับ “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโด” และ “สัญญาซื้อขาย” จากสำนักงานที่ดิน ซึ่งถือเป็นหลักฐานยืนยันว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดอย่างสมบูรณ์

6. การชำระเงินของชาวต่างชาติในการซื้อคอนโดในไทย

การชำระเงินของชาวต่างชาติในการซื้อคอนโดในประเทศไทยจะต้องเป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศทั้งหมด และต้องเป็น สกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. เงินจอง

สามารถชำระผ่าน บัตรเครดิต หรือโอนเงินจากต่างประเทศได้

2. เงินผ่อนดาวน์

โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 20 – 30% ของราคารวม ผู้ซื้อจะต้องโอนเงินในแต่ละงวดจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศทุกครั้ง

3. การโอนกรรมสิทธิ์

แม้ว่าชาวต่างชาติจะมีเงินอยู่ในบัญชีธนาคารไทย ก็ไม่สามารถใช้เงินก้อนนั้นเพื่อชำระค่าโอนได้ ซึ่งเงินสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมาจาก การโอนระหว่างประเทศเท่านั้น แต่หากผู้ซื้อมีเงินก้อนพร้อมอยู่ในต่างประเทศก็สามารถโอนได้ทันที หรือหากต้องการกู้เงิน สามารถยื่นขอกู้จากธนาคารหรือสถาบันการเงินที่รองรับได้

7. ภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อคอนโดในประเทศไทย

ในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย นอกจากราคาซื้อขายแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายยังต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็น 2 ฝั่งหลัก ๆ ได้แก่ ค่าที่ผู้ซื้อรับผิดชอบและค่าที่ผู้ขายต้องจัดการ โดยมีรายละเอียดดังนี้

ค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ซื้อ

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)

เป็นค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าผู้ซื้อจะเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติก็ต้องชำระ

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินทรัพย์สินหรือคำนวณจากมูลค่าที่ระบุในสัญญาซื้อขาย (แล้วแต่กรณี) โดยทั่วไปมักแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในหลายกรณีผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบส่วนใหญ่

2. อากรแสตมป์ (Stamp Duty Tax)

จะต้องชำระอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่ายอดไหนสูงกว่ากัน เฉพาะในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่หากเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว (SBT หรือ Specific business tax) มักจะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

ค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ขาย

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)

เรียกเก็บเมื่อผู้ขายขายทรัพย์สินภายในระยะเวลา ไม่เกิน 5 ปี นับจากวันที่ถือครอง คิดเป็น 3.3% ของราคาประเมิน หรือราคาขายที่ลงทะเบียน (แล้วแต่ยอดที่สูงกว่า)

2. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)

ภาษีนี้จะคำนวณจากรายได้ของผู้ขาย หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาจะคำนวณตามขั้นบันไดภาษีเงินได้โดยมีการหักค่าเสื่อมตามปีที่ถือครอง และใช้วิธีคำนวณขั้นบันได หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล จะคิดเป็น 1% ของราคาขาย หรือราคาประเมิน (แล้วแต่ยอดสูงกว่า)

ก่อนจะซื้อขายคอนโดในไทย อย่าลืมสอบถามให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละส่วน เพราะในบางกรณีอาจมีการตกลงให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าธรรมเนียมทั้งหมด เพื่อให้ไม่มีความเข้าใจผิดในภายหลัง

การซื้อคอนโดในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องยาก หากเข้าใจกฎเกณฑ์และขั้นตอนอย่างถูกต้อง ตั้งแต่การวางเงินจอง การทำสัญญา การโอนกรรมสิทธิ์ ไปจนถึงเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งสิ่งสำคัญคือการเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน โอนเงินผ่านช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนดและมีผู้เชี่ยวชาญคอยให้คำแนะนำ ไม่ว่าจะเป็นทนายความ นายหน้า หรือผู้พัฒนาโครงการ ทั้งนี้คุณสามารถค้นหาคอนโด บ้าน ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบในประเทศไทย เพื่อซื้อ/เช่า ได้ที่ Propertyhub : Best Thailand property marketplace for condos, homes, and land. Create your free listing now!